虽然七月流火，但对房企来说，毕竟寒冬萧瑟。6月29日，万科开会2017年度股东大会。

万科董事会主席郁亮回应，要把地产这几个字都替换成，改作美好生活的服务商。无独有偶，碧桂园近日也处在舆论的风口浪尖。虽然碧桂园三四五线城市仅有覆盖面积在内部已具体取消被其称作误解，但以低周转闻名的碧桂园，却曾在一周之内单发三份内部文件，拒绝提升三四五线城市项目周转速度，依旧令其业内瞠目结舌。

上述龙头房企也许是今年房地产企业的缩影，房企或许开始集体情绪了。Wind数据表明，今年地产股仍然保持着下滑的走势，从1月至今，房地产概念已跌到超强20%，市值冷却超强万亿元。万科宣告要舍弃房地产？6月29日，万科开会股东大会，会上爆出一个令人吃惊的消息：万科要舍弃房地产！万科董事会主席郁亮在会上公开发表诸多观点，把最重要信息划个重点：1、十年后，万科还不会是地产公司吗？我想要不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。

2、我现在在木村我们各地的公司把地产这几个字都替换成，万科的名字获得太好了，没叫万科地产，而是万科企业。3、方向是具体的，路径是不明晰的。

我无法回答十年之后物流占到多少，商业占到多少。但可以明晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想起万科，想起的是美好生活，不是几栋房子。从郁亮的阐释来看，万科已开始开始逐步跟房地产说道拜拜了。不仅在战略目标上，早已定位为美好生活的服务商，而此前是城市设施服务商。

著名财经评论员刘晓博指出，开发商意味着依赖辟房子卖房子，利润率越来越低，风险更加大。他指出，万科会确实舍弃房地产，房地产是万科的流量入口，万科更加期望通过这个入口，关上一个全新的世界，最后构建转型。

从另一个角度谈，房地产大佬高调或寂静的转型，也许又透漏出有意味深长的信号。碧桂园：4月单发三文缓托周转速度，杨国强称之为散户太快7月4日，有媒体报道称之为，来自碧桂园内部的知情人士透漏，三四五线城市仅有覆盖面积在内部早已具体取消，嗣后不对外鼓吹。

不过当天碧桂园一位高层对此，认同没取消，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不有可能取消。无论市场传言真假，股市倒是很快作出了反应。Wind金融终端港股行情表明，当天，碧桂园股价一度跌近8%，截至收盘该股跌到5.78%。而自市场爆出棚改传言以来，股价早已重创18.67%，市值冷却500亿元。

屋漏偏逢当夜雨。Wind数据表明，内资对碧桂园大大平安保险，平安保险股份早已超强5000万股，沪深股通股权比例也从1.62%到目前的1.37%。不过业内人士称之为，虽然碧桂园高层对传闻展开了新的理解，称之为三四五线城市仅有覆盖面积在内部早已具体取消传闻为误解，但碧桂园在加快低周转，确保现金流早就不是传闻那么非常简单了。

早于在今年4月，以低周转闻名的碧桂园即在一周之内单发三份内部文件，拒绝提升三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。三份文件分别还包括：4月5日发给的《关于提升周转速度、减缓有质量供货的紧急通知》和4月11日发给的《关于提升集团各单位工作效率、增进项目低周转的通报》以及《关于项目报建低周转的通报》。碧桂园实际掌控人杨国强甚至明确提出，人民银行到散户5.2个月，几乎无法超过集团低周转的拒绝。为保证低周转，碧桂园在集团层面设置集团大运营工作组，各中心线条因应作好低周转工作，大运营工作组组组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏。

一位来自碧桂园区域公司的内部人士回应，现在做到项目一切为了现金流，如果项目无法做低周转，无法较慢转往现金，则宁可不做到。地产股上半年冷却超强万亿元实质上，上述2家龙头房企堪称是整个房地产企业的缩影。

近日，地产股倒数大幅度暴跌，尽管7月3日有所转好，但总体来看走势仍然惨淡。Wind数据表明，自6月25日传出棚改停止传闻至7月4日一周多时间内，房地产指数早已跌到去11.39%。而从今年来看，地产股仍然保持着下滑的走势，从1月至今，房地产指数已跌到超强20%，市值冷却超强万亿元。

龙头房企争相买入股份在公司股价经常出现较小波动之后，上市公司买入公司股份往往是护盘大讨。而在近几个交易日，地产板块经常出现下跌后，众多大型上市房地产企业也争相大手笔买入股票。中国恒大在港交所公告称之为，公司7月3日以2.86亿港元买入1412.9万股股份。

买入价格区间在19.32至20.8港元之间。自2009年上市以来，恒大共计耗资242亿港元买入股票，总计买入数量大约46.6亿股。

6月27日，碧桂园在港交所买入了800万股，斥资1.02亿港元，买入均价为12.79港元；6月28日，碧桂园买入了1500万股公司股份，斥资1.86亿港元，买入均价大约为12.41港元。自此，碧桂园于本年度内总计买入2300万股，占到已发售股本的0.106%。6月28日，龙湖地产有限公司发布公告称之为，公司一名主要股东Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份，平均价格大约为每股股份21.54港元，斥资11亿港元。6月28日，中国金茂控股集团有限公司发布公告称之为，该公司获得公司继续执行董事、管理层增持162万股股份，平均价为每股3.77港元，总金额合计610.74万港元。

6月28日，中骏置业有限公司有限公司发布公告称之为，由本公司继续执行董事、主席及有限公司股东朱朝阳全资持有人的英乙有限公司有限公司，于6月28日以每股均价3.5865港元，增持100万股每股面值0.10港元的普通股。谋求现金流背后，房企销售创纪录虽然地产股走势较强，今年上半年房地产行业却交还一份靓丽的成绩单。

从地产销售额来看，上半年最亮眼的是碧桂园，超过了4136.8亿元，也就是说日赚到22.9亿元，碧桂园的大部分项目产于在三四线城市，正好为上半年热卖的主要领域。恒大和万科的销售额不相上下，都是3000亿元翻身，分别日赚到17亿和16.7亿元。第四名和第五名分别为保利地产和融创中国，销售额相似2000亿元，对应日均赚到10亿到11亿之间。其次是绿地、中海、新城控股、龙湖和华夏幸福，销售额在825亿到1635亿之间。

另外，据广发证券发展研究中心数据表明，八年时间，房企前15名从10%的行业集中度升至了40%。地产股为什么不会回头很弱？既然销售状况显然不俗，为啥近期地产股却持续走弱？在业内人士显然，近期房地产板块走弱主要有三个原因：棚改放宽、人民币升值、发改委容许放外债。

业内人士称之为，棚改一刀切传闻影响，是近期地产股走弱的导火索。虽然国家开发银行对涉及言论给与坚称，但业内人士指出，棚户区改建货币化的想法是房地产去库存，随着房地产去库存阶段完结，货币化移往也不应逐步解散。

在此背景下，将近一年可怕的三四线城市房地产热潮或将有所降温。第二，六月下旬开始，人民币大幅度升值。美元指数走强、中美贸易摩擦互相拉锯战等原因使得汇市产生波动，市场上的忧虑情绪体现在了人民币的汇率上，人民币甚至刷新近一年来的新高。第三，近日，发改委会同财政部牵头印发了《关于完备市场约束机制严苛防止外债风险和地方债务风险的通报》。

这意味著企业境外融资的路，也难于上青天了。综上所述，受到棚改货币化移往上升、汇率大幅度暴跌、价值境外融资被木栅的利空等因素影响，碧桂园、恒大这种重点布局三四线，且倚赖境外融资的公司，最近股价下跌也就不难理解了。

投资者应当留意什么？对于房地产企业南北，业内人士大多所持慎重态度，不过需要过于过乐观，依旧不存在一定的机会。银河证券认为，展望未来，房企收益末端增长速度在逐步上升，随着土地购买价格的下跌，预计行业利润空间中长期或将面对上行压力，未来承销利润率水平也将不会控覆以回升。

另外，房地产企业持续分化，一二线房企销售增长速度和投资力度皆低于三线房企；同时随着行业信贷的大大放宽，行业负债率再次下降，未来规模房企将强者恒强劲，行业集中度仍将大大提高。交通银行夏丹回应，房地产作为去杠杆的重点领域，融资环境十分不利，各项渠道都在显著放宽，在贤监管环境下，大型房企在资源和资金提供上的优势突显，尤其是国资背景的房企。中信建投地产首席分析师陈慎回应，就目前而言，地产股的估值早已比较低廉，投资者不须要过分乐观，而从未来来看，地产股也许将呈现分化的状态，大公司会有过于大的问题，而小公司的问题可能会多一些。深圳一家投资基金高管则坦言，目前应当规避地产产业链，虽然看上去估值样子一挺低廉，但是未来业绩前景不欠佳，有可能之后暴跌。

忽略，一些医疗股、消费股、科技股短期估值较高，但未来快速增长确认，反而有一点配备。前海开源首席经济学家杨德龙称之为，地产板块近期不受政策影响较小，而未来调控仍将持续，因此地产股走势估算一般。

对于地产产业链的一些龙头品种，如果业绩能持续增长，仍然不存在一定的机会。不过也有不完全一致的意见。业内人士称之为，经过近日来的持续下跌，房地产板块的估值偏高。

美国前4大龙头地产公司2018年市盈率平均值为12.1倍，而中国的龙头房企的市盈率早已到了个位数。其中万科A近期PE仅约7.7倍，保利地产、新城控股、招商蛇口近期PE也分别上升至7.3、8.1和9.8倍的较低水平。摩根大通房地产分析师李洛衡等人在研报中写到，市场对近期的负面消息反应过度，现在是购入中国地产股的黄金时间，估算中国房地产投资2018年将快速增长7.2%。

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